Rivas & Asociados - Oficina de Abogados::.

Introducción

Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley de Registro de Tierras del 1947 y sus modificaciones, que estableció oficinas de Registro de Títulos en las diversas regiones del país, con la misión de expedir "Certificados de Título" a los propietarios de inmuebles dentro de su jurisdicción que cumplan con los requisitos correspondientes. El Certificado de Título constituye el documento probatorio por excelencia del derecho de propiedad. Para traspasar una propiedad del vendedor al comprador en una operación de compraventa, se requiere lo siguiente:

El comprador y el vendedor deben comparecer ante un Notario para suscribir un Contrato de Compraventa que contendrá la descripción legal del inmueble a comprar, el precio de venta y demás condiciones propias de la venta.
El Contrato de Compraventa deberá presentarse ante la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, a fin de pagar los impuestos de traspaso correspondientes. (Ver Impuestos).
El Contrato de Compraventa y el Certificado de Título del vendedor se depositarán en la oficina de Registro de Título a cuya jurisdicción corresponda el inmueble vendido, donde se inscribirá la compraventa.

El Registro de Títulos expedirá un nuevo Certificado de Título a favor del comprador, y cancelará el Certificado emitido anteriormente al vendedor. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos donde se haya inscrito la compraventa. La oficina del Registro de Títulos del Distrito Nacional (Santo Domingo) es la más lenta.

Diligencias Necesarias

Antes de proceder a efectuar la compra de su inmueble, es aconsejable que el comprador apodere un abogado-notario especialista en bienes raíces para efectuar las diligencias de lugar. Aunque es posible realizar la compra sin asesoría profesional, no es lo más recomendable por riesgoso. Para iniciar los trabajos, el vendedor deberá proveer al comprador de los documentos siguientes:

Fotocopia del Certificado de Título del inmueble.
Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble.
Fotocopia de su Cédula de Identidad o su Pasaporte.
Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IVSS) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto.
Si la vendedora es una sociedad:

a) Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del acta que designa los funcionarios sociales vigentes y del acta que autoriza la venta.

b) Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio:

a) Fotocopia de la declaración de condominio.

b) Fotocopia del reglamento de condominio.

c) Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes.

d) Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento.

e) Tener a mano fotocopias de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio.
Si el inmueble es una vivienda:

a) Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes.

b) Inventario de los efectos mobiliarios existentes.

c) Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.

Una vez obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado-notario consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente. A ese fin, se deberán tomar los pasos siguientes:

• Investigación en la Oficina del Registro de Títulos: El abogado-notario deberá hacerse expedir una certificación de la oficina del Registro de Título en que conste si la propiedad está libre de cargas o gravámenes, procurando hacer él mismo la investigación en los archivos correspondientes. (Ver Las Compras Inmobiliarias en R.D. La investigación en el Registro de Títulos)

• Agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por rañones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado de Título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de Mensuras Catastrales.

• Inspección de las mejoras: Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta (casa o apartamento) a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.

• Permisos: El abogado-notario del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanístico en República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por DEFINPRO, un departamento del Banco Central.

• Posesión: El abogado-notario deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa.

• Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra.

Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las diligencias y comprobaciones que anteceden, limitándose en la mayoría de los casos a obtener la certificación de no gravamen del Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado.

Gastos para Transferir la Propiedad

Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden al cinco por ciento (5%) del precio de venta, aproximadamente. Estos gastos incluyen el impuesto de transferencia (4.48%), impuesto sobre documentos, sellos diversos y propinas. Los impuestos y los sellos deberán liquidarse antes del depósito del acto de venta en la oficina del Registro de Títulos.

Por mucho tiempo, la costumbre en el medio jurídico dominicano, ha sido la de evadir parcialmente el pago de los impuestos de transferencia mediante la simulación del precio de venta en el Contrato de Compraventa, con la complicidad y asesoría del Notario actuante, y aún la anuencia del agente fiscal encargado de cobrar el impuesto. Se ha generalizado tanto esta práctica que las autoridades fiscales se han visto obligadas a establecer valores mínimos para todas las propiedades, que sirvan de base para el cálculo los impuestos de transferencia.

Es recomendable que los compradores exijan que el verdadero precio de venta figure en el Contrato de Compraventa, no sólo para evitar ser partícipe de un fraude fiscal, sino también para prevenir el pago posterior de un impuesto mucho mayor al vender la propiedad, ya que el impuesto sobre ganancia de capital es del 25%, y al aminorar el precio de adquisición, aumenta la ganancia de capital sobre cuya base se computará dicho porcentaje.

Promesa de Venta

La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito o avance al vendedor y éste se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción.

Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes:

Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente, pero éste muchas veces se encuentra ya insolvente al momento de ser demandado.

Muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia, en los últimos años, los efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como "sus" propiedades. Los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo.

En una ocasión, fuimos acusados de ser "ignorantes del negocio de bienes raíces" por un promotor de una lujosa torre en Santo Domingo, al exigir de éste que los fondos de nuestro cliente fuesen colocados en una cuenta "en plica" ("escrow") o que nos concediera un aval bancario como garantía de los desembolsos a realizar.

Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador, teniendo, en consecuencia, el vendedor la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la legítima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del vendedor de obligaciones sustanciales.

No se utilizan depositarios "en plica" ("escrow agents") para los pagos, por lo que el vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garantía en caso de que sean manejados para mal.

Seguro de Título

En la República Dominicana, como en otros países latinoamericanos y europeos, el Estado es garante de la validez de los Certificados de Título que expide, estableciendo Fondos de Seguro que permiten, en teoría, indemnizar a aquéllos que, sin cometer negligencia alguna, se han visto despojados de su propiedad, por error en la ejecución de la Ley. En República Dominicana, por desgracia, el Fondo de Seguro jamás ha recaudado los fondos necesarios para hacer efectiva esta protección legal. Para suplir esta deficiencia recientemente se han establecido en el país aseguradores privados que expiden pólizas de seguro o garantía de títulos (ver: Las Compras inmobiliarias en la República Dominicana: El Seguro de Título).

Compra de Bienes Inmuebles por Extranjeros

No existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.

Los Bienes Inmuebles y el Derecho Sucesorio

Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la República Dominicana. Sin embargo, si no son residentes en la República Dominicana, los impuestos sucesorios que deben pagar se ven aumentados en un cincuenta por ciento por encima de lo que pagaría un residente. Además, la sucesión de bienes inmuebles radicados en la República Dominicana está sujeta a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la persona fallecida. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su heredero el cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en República Dominicana sin importar que la ley de su nacionalidad o su testamento establezca lo contrario.

Para evitar la aplicación de la ley dominicana a la sucesión, se recomienda a los extranjeros la compra de bienes inmuebles de manera indirecta por mediación de sociedades, de tal manera que su derecho de propiedad recaiga no sobre el bien inmueble, sujeto siempre a la ley dominicana, sino sobre las acciones de la sociedad propietaria del inmueble, las cuales permiten la aplicación de un régimen más flexible.